Pertimbangkan 8 Hal ini Sebelum Beli Rumah atau Kontrak di Jabodetabek

Dari penjelasan di atas, harga rumah naik setiap tahun bukanlah mitos belaka. Diperkirakan trennya akan terus meningkat akibat faktor inflasi, ketersediaan tanah yang semakin sedikit, kenaikan harga material, serta jumlah penduduk yang terus bertambah sehingga kebutuhan rumah akan tetap tinggi.

Bahkan Menteri Keuangan Sri Mulyani, pernah mengatakan dalam acara Securitization Summit 2022, bahwa generasi milenial makin sulit punya rumah karena kenaikan harga rumah yang tidak sebanding dengan pendapatan yang diterima.

Kenaikan gaji di wilayah Jakarta dan sekitarnya, hanya sekitar 4-6% per tahunnya. Sungguh angka yang sangat jauh dari jumlah kenaikan harga rumah di wilayah Jabodetabek. Meski demikian, demand masyarakat terhadap rumah terus saja meningkat. Sehingga harga beli pun terus meningkat pula.

Dari data di atas, terlihat jelas indeks harga tetap mengalami kenaikan yang diikuti dengan indeks suplai. Tipisnya kenaikan indeks harga properti dan suplai properti, serta turunnya indeks permintaan pasar diperkirakan sebagai dampak musiman.  Pada quartal terakhir tahun 2022, konsumen tampaknya lebih fokus pada pengeluaran konsumtif untuk liburan akhir tahun. 

Bingung Mau Beli Rumah atau Kontrak?

Harga beli rumah tapak di area Jakarta sungguh jauh dari kemampuan atau purchasing power para pekerja di Ibu Kota. Menyewa rumah atau kontrak pun tidak semurah di kota lain. Belum lagi biaya hidup dan biaya sekolah anak yang harus merogoh kocek dalam.

Akhirnya banyak masyarakat yang memilih untuk tinggal di pinggiran kota Jakarta, seperti Bogor, Tangerang, Bekasi dan juga Depok. Meski effort perjalanan ke kantor menjadi lebih terasa, namun masih layak diperjuangkan dibandingkan harus membeli atau menyewa rumah di sekitar perkantoran kota Jakarta dengan harga yang 'setinggi langit'.

Itulah sebabnya harga rumah di wilayah-wilayah tersebut mengalami kenaikan yang signifikan dari tahun ke tahun. Padatnya penduduk dengan tingkat kemacetan yang tinggi dan kepadatan transportasi umum. Menjadi pertimbangan besar bagi mereka dalam memutuskan tempat tinggal.

Apakah layak tetap memaksakan membeli rumah dengan harga yang tinggi, namun di sisi lain juga tetap menguras tenaga dalam perjalanan pulang pergi ke kantor? Pun jika mengontrak rumah terus menerus apakah tak mengapa tidak memiliki aset hingga hari pensiun tiba?

Sungguh pertanyaan-pertanyaan yang membuat gundah gulana. Agar lebih tenang, cobalah rincikan terlebih dahulu apa keuntungan dan kerugian beli rumah atau kontrak rumah di area Jabodetabek.

Plus Minus Mengontrak Rumah di Jabodetabek

Selain faktor ekonomis, dimana harga sewa yang dikeluarkan tiap tahun akan lebih sedikit daripada membayar angsuran KPR. Mengontrak rumah memiliki beberapa kelebihan lain yang juga patut dipertimbangkan bagi pasangan suami istri. 

Bisa memilih lokasi yang dekat dengan tempat kerja

Mengontrak rumah di wilayah yang masih berdekatan dengan kantor tentunya tidak membutukan dana yang banyak seperti membeli rumah di pusat kota. Pun ukuran dan harga sewa rumah bisa disesuaikan dengan anggaran dan kemampuan yang ada saat itu juga.

Lebih fleksibel

Mengontrak rumah menjadi terasa mudah dan nyaman, terutama bagi pekerja nomaden yang harus pindah dinas sewaktu-waktu ke berbagai kota. Selama empat tahun menjadi perantau, karena pekerjaan suami yang harus siap dirotasi ke berbagai kota kantor cabang perusahaan. Membuat saya sudah terbiasa berpindah tempat tinggal, dari satu kontrakan ke rumah kontrakan lainnya.

Setidaknya sudah enam kali saya menempati rumah kontrakan dengan kondisi dan lingkungan yang sangat berbeda. Pun membuat saya bisa berbagi tips mencari rumah kontrakan di kota perantauan dalam tulisan saya sebelumnya. 

Selain itu saat mengontrak rumah, saya merasa jauh dari 'drama' bertetangga seperti kebanyakan kasus yang beredar di masyarakat. Entah kenapa banyak sekali mendapat cerita yang tidak menyenangkan seputar ini. Faktor lingkungan dan latar pendidikan sepertinya menjadi penyebab selisih paham antar tetangga.

Nah saat mengontrak rumah, jika menemui tetangga yang kurang menyenangkan. Maka tak perlu repot dan merasa stuck dengan keadaan. Karena hanya sewa rumah yang ditinggali, jadi bisa dengan mudah pindah rumah dan mencari kontrakan baru setelah masa sewa selesai. 

Minim cost dan biaya perawatan rumah

Keuntungan yang patut diperhitungkan lainnya adalah minimnya biaya yang harus dikeluarkan saat mengontrak rumah. Pengeluaran tahunan seperti pembayaran PBB atau renovasi rumah yang tentunya tidak sedikit, akan menjadi tanggungan pemilik rumah sendiri.

Selain itu, saat menyewa rumah tidak perlu lagi menyiapkan dana untuk membeli perlengkapan rumah seperti AC atau pun kitchen set yang biasanya sudah disiapkan oleh pemilik rumah. Apalagi sekarang banyak juga kontrakan rumah full furnished sehingga tidak perlu lagi repot pindahan dengan banyak barang.

Jika ingin lebih praktis lagi, memilih sewa apartemen di kota Jakarta sangat cocok untuk pasangan suami istri yang belum dikarunia anak. Namun tinggal di apartemen perlu menyiapkan dana tambahan rutin per bulan untuk iuran IPL yang tentunya tidak sedikit.

Nah, selain itu ada juga beberapa kekurangan lain dari mengontrak rumah yang perlu dipertimbangkan agar tidak menyesal di hari tua. 

Tidak bisa eksplorasi dekorasi rumah

Ya namanya juga bukan rumah sendiri, jadi tidak memiliki hak penuh untuk mengganti suasana rumah yang ditinggali. Meskipun bisa ijin kepada pemilik rumah, rasanya pun akan sayang jika mengeluarkan dana lebih untuk sesuatu yang bukan milik pribadi.

Beban mental dan psikis

Memiliki rumah sepertinya masih saja menjadi tolak ukur keberhasilan seseorang. Tak banyak yang merasa kecil hati karena masih menjadi 'kontraktor' (read: kontrak rumah milik orang lain). Belum lagi saat berkumpul dalam acara keluarga atau pun reuni dengan teman. Hal ini masih saja menjadi pertanyaan andalan, setelah jodoh dan anak sudah berhasil didapati.

Namun, jika memiliki hati yang lapang dan tidak memikirkan gengsi. Hal ini bukanlah menjadi suatu masalah. Karena bagaimana pun juga, semua yang dimiliki di dunia (termasuk rumah), hanyalah titipan dari Yang Maha Kuasa, yang tidak semestinya menjadi bahan kebanggaan atau ajang pamer semata.

Harga beli rumah yang terus naik

Saat mengontrak rumah, memang beban yang dikeluarkan lebih sedikit tiap tahunnya. Namun dari biaya yang dikeluarkan tersebut, kita jadi tidak memiliki penambahan aset sama sekali. Selama itu pula, harga beli rumah akan terus meningkat.

Padahal persentase kenaikan harga beli rumah belum tentu setara dengan jumlah uang yang terkumpul dari sisa biaya menyewa rumah tiap bulannya. Tak boleh dilupakan, saat menyewa rumah terkadang ada pemilik rumah yang tidak mau menanggung biaya kerusakan atau renovasi yang juga akan menjadi beban kita.

Plus Minus Membeli Rumah

Menilik kelebihan dan kekurangan mengontrak rumah yang sudah dijelaskan di atas. Sebenarnya menjadi kebalikan dari kelebihan dan kekurangan membeli rumah sendiri. Saat sudah membeli rumah, tentunya menjadi kelegaan tersendiri karena kepemilikan aset untuk jangka panjang.

Plus Membeli Rumah

Aset berupa rumah ini menjadi kelebihan utama dari membeli rumah. Selain bisa digunakan sendiri, memiliki rumah pribadi bisa menjadi aset yang kelak bisa diwariskan ke anak cucu kita. Membeli rumah bisa juga menjadi investasi dengan nilai keuntungan yang tidak sedikit, karena kenaikan harga properti yang terus meningkat tiap tahunnya.

Pun jika tidak ditinggali sendiri, rumah yang sudah dibeli bisa menjadi investasi sekaligus pasive income saat rumah tersebut disewakan. Jika rumah dibeli secara tunai, sertifikat rumah yang sudah ada di tangan, bisa menjadi nilai aset yang bisa dijadikan jaminan saat membutuhkan modal usaha.

Minus Membeli Rumah

Membeli rumah juga tak luput dari hal-hal yang kurang menguntungkan. Akan ada biaya-biaya yang harus dikeluarkan lebih tepatnya. Seperti biaya pajak, biaya renovasi atau perbaikan, dan lain sebagainya.

Selain itu, tingginya harga rumah menjadi suatu kelemahan yang sangat menentukan lokasi dan ukuran hunian yang akan menjadi tempat tinggal sehari-hari. Semakin strategis dan besar ukuran rumah, maka semakin tinggi pula harganya.

Apalagi untuk suatu hunian nyaman di kota Jakarta. Bisa dibilang harga beli rumah di Jakarta sudah tidak masuk akal. Sehingga untuk seorang karyawan biasa, harus mencari rumah di wilayah lain Jabodetabek agar sesuai dengan dana yang ada.

Akibatnya perjalanan ke tempat kerja pun menjadi lebih banyak membutuhkan tenaga, waktu, dan biaya. Hhmmm, bertambah lagi ya kekurangan dari membeli rumah di wilayah Jabodetabek ini. Sedikit bocoran, berdasarkan survei yang saya lakukan saat akan membeli rumah, harga rumah di Bogor masih memegang harga terendah dibandingkan wilayah lainnya.

Tingginya harga rumah di wilayah Jabodetabek membuat sedikit sekali yang mampu membeli rumah secara tunai. Padahal membeli rumah secara KPR selisihnya bisa mencapai setengah dari harga rumah itu sendiri.

Sungguh ironi ya. Tapi karena desakan keadaan, banyak juga yang tetap mengambil cara ini demi terwujudnya memiliki rumah idaman. Meskipun dengan risiko rumah akan disita jika pembayaran cicilan tertunda dalam kurun waktu tertentu.

Maka pembelian rumah secara tunai tentu lebih bijak dan aman. Pun jika tidak memungkinkan, karena kenaikan harga rumah tidak sejalan dengan kenaikan gaji yang diterima. Ada opsi lain yang lebih aman dan membuat tenang. Saat ini sudah banyak bank syariah yang menawarkan KPR dengan sistem margin yang jumlahnya tetap hingga waktu pelunasan.

Tips Membeli Rumah Pertama di Jabodetabek

Meski banyak para pakar properti yang menyebutkan bahwa membeli rumah di Jabodetabek tidak layak dijadikan rumah masa tua kelak. Namun untuk kebutuhan tempat tinggal saat ini, tidak ada salahnya kok membeli rumah sebagai hunian nyaman bersama keluarga. Apalagi jika dana sudah memadai.

Berikut beberapa hal yang perlu diperhatikan saat membeli rumah pertama di Jabodetabek.

Lakukan survei harga dan lokasi

Langkah pertama yang perlu disiapkan saat akan membeli rumah adalah mencari tahu harga pasaran di lokasi yang diminati. Harga rumah di Tangerang masih saja menempati urutan pertama dengan harga tertinggi. Lalu diikuti kota Bekasi, Depok, dan terakhir banyak yang memilih membeli rumah di Bogor karena harga lebih rendah tetapi cuaca juga nyaman.

Selain dari segi harga, perhatikan jarak tempuh, kondisi cuaca, dan kelengkapan fasilitas kota dari masing-masing wilayah. Pertimbangan pula akomodasi dan transportasi yang bisa diakses untuk menuju ke tempat kerja.

Hitung kemampuan finansial

Setelah melakukan survei dan mengetahui harga pasar rumah. Coba cek terlebih dahulu kondisi keuangan kita. Terlebih lagi jika membeli rumah secara non tunai. Hitung rasio untuk nilai ideal cicilan per bulan atau dalam bahasa perbankan disebut Debt Burden Rasio (DBR).

Biasanya rasio tersebut tidak melebihi 50% dari pendapatan bersih yang diterima. Perhitungan tersebut sudah dipotong dengan berbagai kewajiban angsuran yang dimiliki lainnya. Tidak perlu bingung menghitung sendiri, saat ini sudah ada kok website simulasi kredit rumah yang sangat praktis digunakan. 

Cari tahu history developer jika membeli rumah indent

Pergerakan suplai properti yang terus saja bertambah di berbagai wilayah, menjadi perlombaan harga yang kompetitif dari satu pengembang dengan pengembang lainnya. Rumah yang dijual secara indent memang jauh lebih terjangkau daripada rumah yang sudah ready untuk ditempati.

Namun banyak kasus dimana rumah indent tersebut tidak selesai dibangun karena developer yang tidak bertanggung jawab. Untuk itu perlu cek riwayat developer rumah yang akan dibeli. Jika memang sudah banyak perumahan yang selesai dibangun di wilayah lainnya, maka tak mengapa untuk rumah indent dengan harga launching yang pasti lebih murah.

Cek kelengkapan dokumen dan legalitas rumah

Selain faktor-faktor internal di atas, faktor eksternal yang sangat penting saat membeli rumah adalah dokumen dan legalitas rumah yang dibeli. Cek legalitas rumah apakah sudah SHM (Sertifikat Hak Milik) atau masih HGB (Hak Guna Bangunan).

Perhatikan desain dan bahan bangunan rumah

Saat sudah menemukan beberapa perumahan yang sesuai dengan budget yang ada. Lakukan perbandingan antara desain dan bahan bangunan dari masing-masing perumahan pilihan. Pengembang perumahan biasanya memiliki konsep hunian masing-masing.

Pilihlah yang sesuai dengan kebutuhan dan minim biaya untuk renovasi ke depannya. Meski saat ini kebanyakan perumahan hanya dilengkapi dengan dapur terbuka. Tapi masih ada kok perumahan dengan lay out dapur yang siap pakai.

Kondisi lingkungan dan fasilitas yang tersedia

Lingkungan rumah sangat berpengaruh dengan kenyamanan dan keamanan saat tinggal di suatu rumah. Cari rumah yang bebas banjir dan jauh dari pinggiran sungai, sutet, atau bahkan pemakaman.

Kelengkapan fasilitas perumahan atau pun fasilitas umum yang ada di sekitar perumahan. Seperti sekolah, rumah sakit, dan pusat pembelanjaan, menjadi nilai tambah saat akan memutuskan membeli rumah.

Kesimpulan

Rumah memanglah menjadi kebutuhan pokok setiap orang sebagai tempat berlindung dan beristirahat. Namun tak serta merta membuat kita memaksakan diri membeli rumah KPR dengan bunga yang sangat tinggi demi menepis gengsi.

Banyak faktor yang perlu ditimbang dan diperhitungkan sebelum membeli suatu hunian. Jika kondisi keuangan belum memungkinkan, mengontrak pun tak menjadi soal. Sembari terus menabung daripada digunakan untuk mencicil angsuran dengan bunga yang tinggi.

Namun semua kembali kepada pilihan dan kondisi masing-masing. Semua pilihan akan ada kelebihan dan kekurangannya kok, termasuk beli rumah atau kontrak sekali pun. Jadi jangan merasa berkecil hati jika masih harus tinggal di kontrakan. Pun tak perlu besar kepala jika sudah memiliki rumah tinggi. Kan yang terpenting rumah di surga kelak, aamiin...

Referensi:
http://rei.or.id/newrei/berita-harga-rumah-memang-terus-naik-jabodetabek-tertinggi.html#ixzz85qN2e4FR
https://www.rumah.com/panduan-properti/rumah.com-indonesia-property-market-report-q1-2023-80366